從華爾街回到台灣詹偉立破框之舉再造都市新天際

2024-01-12 18:38 錢欽青、袁世珮

子樂投資總裁詹偉立坐在辦公室裡，窗外可見尚末拆掉外膜的參天建築，隱約已透出翠綠牆面。今年下半年，在天際線已然精彩的台北信義區，全新奢華新地標「The Sky Taipei台北天空塔」將巍然崛起。

對詹偉立來說，這棟大樓不只是他再一次打破遊戲規則，不只是一次集結兩大高端飯店品牌的壯舉，也不只是敢於委託設計師打造出跳脫傳統的外觀，「我們將能改造整個信義區」。

左邊的The Sky Taipei外觀由義大利建築師Antonio Citter... — 左邊的The Sky Taipei外觀由義大利建築師Antonio Citterio設計，靈感來自綠竹筍與羅馬柱。圖／子樂投資提供

The Sky Taipei外觀由義大利建築師Antonio Citterio設... — The Sky Taipei外觀由義大利建築師Antonio Citterio設計，靈感來自綠竹筍與羅馬柱，全棟LED，璀璨亮麗。圖／子樂投資提供

小留學生的華爾街夢

如果這是電影，此刻場景倒敘，從光鮮的總裁辦公室回到華爾街，再回到溫哥華，那時的詹偉立才讀完小學，跟父母移民加拿大。

優秀的孩子一路念到波士頓大學，畢業後和朋友搞了一個幫人處理庫存的網路公司，沒多久即上市，沒想到「達康潮」太短，未幾就遇上泡沫化，出清股份，剛好付研究所學費。

那時的詹偉立夢想「搬去紐約住，在華爾街上班」，所以選了以財務著稱華爾街各大銀行搶著招募的羅切斯特大學西蒙商學院，「我去，就是要讓人看到，我就是要去華爾街」。九月開學，華爾街十月就第一輪來選走最優秀的人，他被花旗選中了。

他這個外鄉人投身其中成為New Yorker，加入全世界帶著各種夢想、願景來此的年輕人大軍中，他形容：「大家唯一的共同點就是滿腔夢想，雖然每天累的要死，一周工作100小時是基本款。」也聽過每年都有過勞死的例子，但沒在怕，再累，晚上還是要party。

後來被公司派往香港，再調到印度，對當地不適應，詹偉立不到一年又調到東京，在花旗最高頭銜是不動產基金東北亞總經理，主管日、韓和台灣三區，管理基金規模達14億美元。

接觸不動產尋找空間的魔力

其實詹偉立出身醫生世家，還從小就對建築很有興趣，卻進了金融業，進花旗最初是負責併購業務，主要是能源和電信。

後來公司想派他到亞洲做不動產，老闆說服他：「你做併購，買電信公司、買電廠，不動產更容易啦。」詹偉立決定試試看：「沒想到這個才是我想要做的事。現在我變成建築師的客戶，他要聽我的想法，好像比小時的夢想更好了。」

這當然是玩笑，但真正打動詹偉立的是，「買一間公司」是抽象概念，看報表看數字，像在excel上玩遊戲，「但走進一個空間，可以給你完全不同的經驗，對我來說，是很magical（神奇）的，那個衝擊完全不一樣」。

鑽研不動產市場多年後，詹偉立觀察，美國早走完拓荒年代，市場非常成熟，已有一套公式，根據利率、通膨、租金狀況與空置率，大概可算出該不該及如何投資。相較之下，亞洲除了日本、香港、新加坡比較成熟外，大部份都還有待開發。

詹偉立對台灣的觀察是：「很成熟的市場，但不動產的管理、建造的想法跟規畫都太落後，所以我看到的是一個機會。」簡單來說，他知道怎麼做一個購物中心或辦公大樓才會成功，但當時台灣大部分還不知道該怎麼做。

詹偉立舉例，和朋友在台灣隨便看一個樓，大家說的是：「假如是我們重新整修後招租，租金可以調到多少多少。」但在新加坡、在香港看不到這種機會，因為當地地產商已經把不動產的價值最大化了。但台灣大部分的不動產不是家族就是保險公司擁有，這才造成開發的保守性。以香港太古廣場為例，明明40幾年了，但一直加值，那棟大樓愈好，就愈能反映到太古本身，但台灣常是大樓租給一個百貨公司，百貨公司再當二房東，營運模式自然不同。

四個破框之舉

詹偉立於是與日本基金合作「亞太置地」，回到台灣，以西門町的萬國大樓案一戰成名，他又在2013年創子樂投資，以私募基金模式進行不動產投資，並做出幾件打破遊戲規則的案子。

西門町－萬國大樓

「萬國大樓改變了西門町，是我們改造了街區整個氛圍。」時任亞太置地總經理的詹偉立深入研究後看好當地潛力，鎖定萬國大樓，買三十幾億，賣六十幾億，這一倍的翻轉不是炒作出來的，而是租金真的成長了一倍，「經濟效益已被轉到最大，但同時又可以改變整個街區，這是特別好玩的地方」。

詹偉立當時注意到台灣零售業還處在「指導」的階段，告訴消費者男裝在三樓、女裝在二樓，但消費者已經成熟，要找一雙襪子可能是去一家快時尚，偏台灣的百貨公司還是走不到讓顧客自主的模式。

於是，明明當時快時尚品牌都想進入台灣，但是百貨公司總要求男裝去三樓、女裝在二樓，發票還要開百貨公司，不收租金但要營業額抽成，且15天一個月才結帳一次。這種條件，自然談不攏。

詹偉立則將萬國大樓當成平台，找來Uniqlo開大型旗艦店，店租高，但不抽成，品牌自己收帳。這個模式成功了，後來陸續可在各百貨公司看到占據幾層樓、獨立開發票的快時尚品牌。

「我們破壞市場規則第一件事情就是做這個。」詹偉立看到西門町的改變，「我一直以來做都是做非常資本主義的事，但這次除了賺錢以外，好像對這個城市做了一些貢獻」。

信義區A7－貨櫃市集Commune A7

2013年，詹偉立創立子樂投資，是唯一以台北為總部的亞洲私募基金，2015年一舉標下信義區A7地標（原中國信託總部大樓），他又做了一件不一樣的事：在別人以停車場養地時，他弄出了貨櫃市集 Commune A7。

詹偉立說：「我想試試室外這種空間能不能成功，而且城市裡這種空地很珍貴，如果不讓社區的人使用的話，就好可惜。」他就是不想把這麼精華的地段拿來做停車場，想做有趣的事。

在他規畫下，貨櫃市集六成美食、四成喝酒，在那個餐酒館還不流行的年代，他就是看不懂為什麼吃和喝要分開兩地，「明明消費者已經走到下一步了，市場還沒走到」，所以想提供一個場域，去東區找了一些非連鎖店的商家。

詹偉立笑說，這些老闆雖然比較難管，要他們同一時間開店和關店就很難了，但是他們做出來的東西才有特色。有了這些攤車，人們來此吃吃喝喝，參與活動，氛圍適合大人小孩，甚至有沙灘，小孩玩沙、大人穿比基尼打排球，絕對不會像是在公園的遊樂場旁邊喝酒。

這個當時全台少見的市集經營了約一年，詹偉立說：「整體收益比開停車場大概多了十倍，又為台北市民帶來很多歡樂的可能性。現在信義區這附近的美食街，很多都有我們當時的影子在。」

雖然聽起來很突破框架，但詹偉立認為，他做的是一般國外不動產開發商會做的事，只是台灣大部分求穩定，擁有土地或大樓的保險公司最重要的是保護好資產，所以做停車場就好、整個mall租出去就好，他說：「這造成台灣的商用不動產相對比日、韓、新加坡、香港這些開發國家落後。」

新竹－伊索普EPISODE酒店

詹偉立說：「我覺得下一個非常重要的產業就是酒店、飯店。」子樂投資在新竹有了EPISODE酒店，同樣不循常規。

詹偉立觀察，一般酒店似乎沒有好好思考過給客人的到底是不是人家需要的。所以他想的是：「我要做大家都會想來的飯店，我給你的東西比較少，但你會發現房間的空間極好、用的東西都是四季等級。」

門口沒有門僮開門，客人自己check in，沒有room service，冰箱裡也沒有東西，客人自己點外賣，但飯店每天下午五點有免費的happy hour；飯店跟MUME主廚林泉合作，不是「飯店的餐廳」，就是正正經經的一個餐廳。

「我重新整理了客人的需求跟飯店的供應，加以匹配，你給我一晚5000元，我給你最大效益。」詹偉立說：「這是一個新的嘗試，是幾星？我也不知道，我們叫做Less but Better，這是我們品牌的精神。」

EPISODE掛在Hyatt系統下，也是台灣僅有的例子，取這個名字，意思是客人來到這裡，能創造自己的篇章。

信義區欣欣向榮的綠竹筍

這些打破規則的前例，都成了最新A7台北天空塔的基礎，有了過去的經驗，詹偉立「玩」更大。

他與凱悅酒店集團討論後決定，將集團下柏悅（Park Hyatt)和安達仕（Andaz）兩個高端飯店放在同一棟大樓裡，成為亞洲首例，兩者調性不同，吸引不同客群，但營運上共有分享。詹偉立說，凱悅也沒試過這個模式，假如成功，也許會取代掉很多四、五百間房的大飯店。

外觀上，通常摩天大樓很難設計成不像辦公大樓，但詹偉立想要有特色，義大利國寶建築師ACPV ARCHITECTS的Antonio Citterio以及Patricia Viel就帶進不一樣的天際線。Citterio因為吃到台灣竹筍大為驚喜，又得知竹筍步步高升的寓意，便設計出與義大利羅馬柱結合的外觀，碧綠鏡面外牆將是未來最顯眼的地標，因而從六位世界級建築師比圖中脫穎而出。

至於大樓內部，詹偉立要求的是兩家酒店各自有最適合的設計師，且風格要明確區分，標準是：「我希望人家一打卡，相片上傳IG，就能被認出是在台北Park Hyatt、在台北Andaz。」他不要千篇一律的內裝，他要找到那個「magic」。

ACPV也設計Park Hyatt，帶來亞洲較少見的義式奢華，但同時又足夠低調；而Neri & Hu（郭錦恩與胡如珊）本就是潮設計師，胡又是台灣人，可以為安達仕做出一些台灣的味道，再加上一些亞洲風格與天馬行空的想像。

詹偉立再請來貴公子氣質的Andre Fu（傅厚民）設計四層樓的會員制俱樂部。這個俱樂部也是台北首見，有兩座游泳池、三溫暖以外、麻將房、卡拉ok、Speakeasy bar和兒童區，按傅的說法：「文人雅士從古至今都要有地方進行知性上的交流。」所以這個俱樂部取名「The Academy」。